GEWERBEGRUNDSTÜCKE - FLÄCHEN FÜR DIE GEWERBLICHE ODER INDUSTRIELLE BEBAUUNG

Gewerbegrundstücke sind Flächen, welche nur für die gewerbliche oder industrielle Bebauung vorgesehen sind. Zuständig für die Ausweisung der Gewerbegrundstücke sind die Gemeinden. Diese erfolgt mittels eines „Gewerbeflächen-Monitorings“ anhand des nachgefragten Bedarfs. Im Flächennutzungsplan wird dann der Rahmen für die zukünftige städtebauliche Entwicklung der Gemeinde vorgegeben. Die spezifische baunutzrechtliche Bestimmung erhält ein Gewerbegrundstück durch den jeweils gültigen Bebauungsplan.

Gewerbegrundstücke finden sich in den ausgeschriebenen Gewerbe- und Industriegebieten der Städte und Kommunen. Damit werden Wohngegenden von betrieblich genutzten Gebieten getrennt, um die Geruchs- und Lärmbelastung zu reduzieren sowie eine bessere Luftqualität in Wohngegenden oder Parkanlagen zu garantieren.

Besonders umweltbeeinflussende Produktionsstädten der Schwerindustrie dürfen sich nach Auflagen der deutschen Baunutzungsverordnung (BauNVO) nur auf Industrieflächen ansiedeln. Dies ist ein nochmals gesonderter Bereich zu den Gewerbegebieten. Um die Planung und Umsetzung eines solchen Gewerbestandorts zu vereinfachen, empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit einem Immobilienexperten, der über gute Kontakte zu Städten und Kommunen verfügt und den Bedarf vor Ort einschätzen kann.

STANDORTANFORDERUNGEN AN GEWERBEFLÄCHEN

In Zeiten der ausgeprägten Globalisierung, einer stark wachsenden E-Commerce-Branche und weiterer Kriterien stellen viele Unternehmen besondere Anforderungen an ihren Standort. Die moderne Wirtschaft ist von einer starken Vernetzung zwischen unterschiedlichen Unternehmen in diversen Branchen geprägt.
Ein Unternehmen entscheidet bei der Standortfindung klassischerweise zwischen harten und weichen Standortfaktoren. Zu den harten Standortfaktoren gehört die allgemeine Lage, die Anbindung an die vorhandene Infrastruktur sowie deren Ausbaupotenzial, die Nähe zu potenziellen Absatzmärkten oder Zulieferern. Weitere harte Faktoren sind Energieversorgung, lokale Gewerbesteuern und Arbeitsmarktverhältnisse wie die Verfügbarkeit von Fachkräften und deren Lohnkosten. Neben diesen harten Standortfaktoren werden dann die sogenannten weichen Standortfaktoren miteinbezogen, welche vielleicht durch die Namensgebung weniger wichtig klingen, jedoch einen hohen Stellenwert für viele Betriebe haben. Zu diesen Faktoren zählen das Image des Standorts sowie das kulturelle und öffentliche Umfeld. Teilweise gehen harte und weiche Standortfaktoren Hand in Hand. So sind zum Beispiel ein gutes Standortimage und ein hohes soziokulturelles Umfeld wichtig, um hochwertige Fachkräfte für sein Unternehmen gewinnen zu können. Es spielen also neben der Makro- und Mikrolage auch die Markt- und Mesolage eine wichtige Rolle.

Die Anforderungen an einen Standort unterscheiden sich hinsichtlich der Branche und der Größe des ansiedelnden Unternehmens. So legt ein Unternehmen der Logistikbranche einen hohen Wert auf eine gut ausgebaute Infrastruktur, während ein reiner Produktionsbetrieb mit vielen Mitarbeiter den Fokus mehr auf die Verfügbarkeit von Arbeitskräften legt sowie auf eine gute Mesolage, um diese auch für sich zu gewinnen.

GROßFLÄCHEN

Bei besonders großen Gewerbegrundstücken spricht man auch von Großflächen. Diese Sonderform der Gewerbeflächen weist oftmals Größen von mehr als 50 Hektar auf. Damit sind sie als Standort für Großprojekte einer bestimmten Industrie vorgesehen und es können dort unter anderem weitläufige Bürokomplexe sowie Logistikzentren realisiert werden.
Großflächen sind allerdings weitaus planungs- und verwaltungsintensiver. In den Bebauungsplänen der Region müssen ausreichend Räume für die jeweiligen Investitionen eingeplant werden. An der Verwaltung von Großflächen kann häufig auch mehr als eine Gemeinde beteiligt sein. Zusätzlich erwarten Unternehmen eine zusätzliche Optimierung der Standortfaktoren. Das Gelände sollte möglichst von Altlasten befreit sein. Strom- und Gasversorgung sowie die Abwasserversorgung und die Anbindung an die Infrastruktur sollten bereits abgeschlossen oder kurzfristig umsetzbar sein. Damit wird ein direkter Baubeginn nach Geländeverkauf garantiert.

Großflächen, insbesondere in den begehrten Metropoloregionen, sind allerdings eine Seltenheit. Außerdem bedürfen diese einen hohen Vorleistungsaufwand. Bei Neueinrichtungen sind die Vorlaufzeiten noch länger und Investoren sind davon möglicherweise abgeschreckt.

INDUSTRIEFLÄCHEN

Nach § 8 der BauNVO eignen sich Gewerbeflächen für Betriebe, die das Umfeld nur gering beeinträchtigen. Als Gewerbebetriebe können diverse Unternehmen, Lagerhäuser und Geschäfts- und Bürogebäude definiert werden. Aber auch andere Einrichtungen wie öffentliche Betriebe und Verwaltungen, Tankstellen sowie Sportanlagen können auf einer Gewerbefläche angesiedelt werden.

Besondere Produktionsbetriebe, die aufgrund erhöhter Lärm-, Geruchs- oder Gefahrenaufkommen oder einer 24/7-Produktion eine größere Auswirkung auf ihre Umwelt haben, werden nochmals gesondert bewertet. Solche Betriebe sind auf Industrieflächen in ausgewiesenen Industriegebieten angewiesen. Industriegebiete sind § 9 der BauNVO von Wohngebieten und Gebieten mit gemischter Nutzung ausreichend abgetrennt.

Industriegebiete werden neben der Strom-, Gas-, Trink-, Industriewasserversorgung sowie der Abwasserentsorgung durch spezielle Infrastrukturmaßnahmen wie dem Schwerverkehr und dem Schienenverkehr erschlossen. Sie können teilweise mit zusätzlichen Umweltauflagen versehen werden.

GEWERBEGRUNDSTÜCKE KAUFEN

Gewerbetreibende brauchen ein passendes Grundstück. Dabei können diese Flächen ebenso vielfältig ausfallen wie das Gewerbe selbst. Ein Produktionsbetrieb stellt andere Standortanforderungen als ein Logistikunternehmen. Der Standort hat einen erheblichen Einfluss auf den Erfolg des Betriebs. Geeignete und vor allem preiswerte Flächen zu finden, das ist ein nicht immer einfaches Unterfangen. Im Internet kann man ein vielfältiges Angebot vorfinden. Doch worauf sollten Gewerbetreibende bei ihrer Suche achten? Zu den Hauptkriterien zählen die Größe, die Lage und der Zustand des Areals. Außerdem ist es wichtig, auf baurechtliche Bestimmungen zu achten, welche möglicherweise die Ansiedlung des vorgesehenen Gewerbes untersagen. Diese und weitere wichtige Kriterien werden in folgender Übersicht genauer dargestellt, um eine Hilfestellung bei der Suche für das geeignete Grundstück zu geben.

WO KANN MAN GEEIGNETE GEWERBEGRUNDSTÜCKE FINDEN?

Die Suche nach dem passenden Gewerbegrundstück kann direkt im Internet durchgeführt werden. Auf der Logivest-Homepage finden Sie diverse zum Kauf verfügbare Areale und können das Angebot nach Ihren persönlichen Präferenzen filtern. Dafür sollten Sie im Vorfeld eine Checkliste anfertigen, in der alle essenziellen Standortfaktoren aufgelistet werden. Hilfreich ist es, diese Kriterien nach Wichtigkeit zu sortieren, also jene zusammenfassen, die unbedingt erfüllt sein müssen, und andere, bei denen man auch Kompromisse eingehen könnte. Auf diese Weise werden Ihnen nur Flächen angezeigt, welche Ihren Anforderungen entsprechen. Eine solche Checkliste sollte auch bei einer direkten Besichtigung potenzieller Kaufobjekte mitgeführt werden. Bei der Auswahl des richtigen Standorts hilft die Beratung eines regionalen Experten.

Eine eigenständige Suche nach einem passenden Gewerbegrundstück kann sich als sehr zeitintensiv herausstellen. Daher sollten die Dienste eines Immobilienmaklers in Anspruch genommen werden. Die beratenden Mitarbeiter bei Logivest verfügen über eine umfassende Marktkenntnis und können mit Ihnen zusammen das für Sie perfekt geeignete Gewerbegrundstück finden.

WELCHE ANFORDERUNGEN SOLLTE DAS GEWERBEGRUNDSTÜCK ERFÜLLEN?

Die Anforderungen an ein Gewerbegrundstück unterscheiden zwischen den verschiedenen Gewerben und den Gewerbetreibenden. Darum sollten Gewerbetreibende eine persönliche Checkliste erstellen, in der Sie alle wichtigen Maßnahmen und alle Anforderungen an den Standort zusammenfassen. Im Folgenden einige beispielhafte Punkte, welche in eine solche Liste aufgenommen werden könnten:

Größe, Lage und Analyse des Gewerbegrundstücks
Die Grundstücksgröße ist für die meisten Suchenden wahrscheinlich das bedeutendste Kriterium. Wichtig ist, sich im Vorfeld genau Gedanken darüber zu machen, wie viel Fläche benötigt wird für den vorgesehenen Betrieb. Dabei sollte nicht nur an die Gebäudeflächen gedacht werden, sondern auch an den Bedarf an Parkplätzen oder Grünflächen.

Analyse des Grundstücks
Das vorgesehene Gewerbe sollte für das Grundstück, aber auch für die Umgebung passend sein. Ein logistischer Betrieb in einer Umgebung mit schlecht ausgebauter Infrastruktur ist kontraproduktiv. Falls ein Grundstück in die engere Auswahl des Suchenden kommt, kann eine Grundstücksanalyse durchgeführt werden. Diese kann ausschlaggebend für oder gegen eine Kauentscheidung sein. Im Verlauf einer Grundstücksanalyse werden das Grundstück sowie die nähere Umgebung begutachtet. Die Analyse könnte folgende Bestandteile enthalten:

• Besichtigung des Areals - Bilder und Pläne können zwar einen guten ersten Eindruck verschaffen, doch eine Besichtigung vor Ort führt meistens zu einer besseren Einschätzung des Areals. Schnitt und Beschaffenheit der Fläche können direkt am Standort bewertet werden. Darüber hinaus erhält man auch einen Eindruck der umliegenden Flächen, inwiefern diese bebaut sind und wie die Infrastruktur beschaffen ist. Auch soziale und öffentliche Einrichtung sind bei der Standortauswahl nicht zu vernachlässigen. So kann man sich bei einer Besichtigung auch über Geschäfte, Schulen, Wohngebiete und die Erreichbarkeit des Grundstücks mit dem ÖPNV informieren. Hilfreich hierfür wäre eine Besichtigung an einem Werktag statt am Wochenende, da so ein authentischer Eindruck eines Arbeitstags entsteht. Einwohner der Stadt oder anliegende Unternehmer können zusätzlich über mögliche Standortvor- oder -nachteile befragt werden.
• Welche Bauvorhaben sind in der Umgebung noch geplant? Nicht nur der Ist-Zustand ist wichtig bei der Besichtigung des Grundstücks, sondern auch die zukünftigen Planungen für die Umgebung. Gerade da noch einige Zeit vergehen wird, bis der eigene Betrieb errichtet ist. In dieser Zeit werden sich auch an Nachbarstandorten andere Betriebe angesiedelt haben. Über solche Bauvorhaben kann sich anhand des Flächennutzungsplans informiert werden. Flächennutzungspläne können auf Anfrage bei der zuständigen Gemeinde eingesehen werden. Manchmal werden diese auch direkt auf einer Internetseite veröffentlicht. Zugehörig zu dem Flächennutzungsplan ist ein Erklärungsbericht, der weiterführende Informationen bereitstellt.

WAS KOSTET EIN GEWERBEGRUNDSTÜCK?

Die Kosten eines Gewerbegrundstücks werden nicht nur durch den reinen Kaufpreis bestimmt. Gewerbetreibende müssen neben den ersten Anschaffungskosten vor allem die Grunderwerbsteuer, den Grundbucheintrag und die Notarkosten bedenken. Die Grunderwerbssteuer liegt in Deutschland je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Die Erhebung erfolgt durch das Finanzamt.

Der obligatorische Grundbucheintrag wird nach dem Kauf der Fläche durchgeführt. Erst dieser macht den Käufer eines Grundstücks zu dessen offiziellem Eigentümer. Die Kosten des Grundbucheintrags belaufen sich auf etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises.

Ein Notar erfüllt als unabhängiger Fachmann eine wichtige Rolle. Dieser ist für die Beantwortung von Fragen bei der Erstellung des Kaufvertrags zuständig und kann gegebenenfalls mögliche Änderungen in dem Dokument veranlassen. Der Notar ist auch für den Grundbucheintrag verantwortlich. Die Notarkosten belaufen sich auf circa 1,0 Prozent der Kaufsumme. Falls das Grundstück zunächst nur erworben wird und ein Bauvorhaben erst zu einem späteren Zeitpunkt stattfindet, dann sind die Notarkosten auf die Kaufpreishöhe begrenzt. Weitere Gebühren werden später fällig. Auch weitere Dienstleistungen wie Beratungsgespräche oder ähnliches können die Notargebühren zusätzlich erhöhen.

Grundstückszustand:
Der allgemeine Zustand des Grundstücks ist ein wichtiges Kriterium, da möglicherweise weitere Kosten anfallen können. So sollte auf bestehende Altlasten geachtet werden. Ist das Grundstück möglicherweise teilweise noch bebaut, müssen erst Abrissarbeiten erfolgen. Neben zusätzlichen Kosten nehmen solche Maßnahmen vor allem wertvolle Zeit in Anspruch und können den Zeitplan des Bauvorhabens beeinflussen.

Altlasten:
Altlasten beziehen sich auf frühere Tätigkeiten, welche die Beschaffenheit eines Bodens verändert haben könnten. Potenzielle Käufer sollten sich daher informieren, wie die Fläche früher genutzt wurde. Denn möglicherweise müssen Schadstoffe oder zum Beispiel Munition in den Böden vor einer neuen Bebauung beseitigt werden. Die Kosten hierfür sind vom Grundstückseigentümer zu tragen. Auch die Höhe des Grundwasserspiegels ist ein wichtiger Aspekt. Falls das Grundwasser zu hoch steht, kann es sein, dass man das Grundstück vorerst aufschütten muss. Bei bestehenden Altlasten könnte der Kaufpreis für das Grundstück nochmals nachverhandelt werden.

Weitere Zusatzkosten:
Weitere Zusatzkosten können dann anfallen, wenn das Grundstück an eine Hanglage aufweist. Denn dann kann es passieren, dass Wasser oder Erde vom Hang auf Grundstücksgebäude drücken. Die Bebauung müsste dann zusätzliche Sicherheitsstandards aufweisen und spezielle Materialien müssten verwendet werden. Auch ein weiteres Gutachten könnte angefertigt werden, welches den Interessenten benötigte Informationen über den Grundstückszustand zur Verfügung stellt.

Fragenkatalog:
Ein Fragenkatalog sollte eine Auflistung von wichtigen Fragen beinhalten, welche alle vor Abschluss des Kaufvertrags beantwortet sein sollten. Mögliche Fragen könnten lauten:

• Ist ein gültiger Bebauungsplan vorhanden?
• Wann kann mit der Bebauung des Grundstücks begonnen werden?
• Gibt es Vorschriften hinsichtlich der Gestaltung des Grundstücks?
• Gibt es Beschränkungen hinsichtlich der Gebäudehöhe auf dem Grundstück?
• Welche Behörden sind in die Grundstücksverwaltung involviert?

KAUF DES GRUNDSTÜCKS

Grundstückskäufer verfügen über völlige Freiheit hinsichtlich der Gestaltung des Grundstücks (solange alle Pläne rechtlichen Vorschriften entsprechen). Gegenüber Grundstücksmietern oder Grundstückspächter verfügen Eigentümer vollständig über das erworbene Eigentum. Der wesentliche Nachteil bei einem Kauf ist der hohe finanzielle Aufwand, der mit dem Grundstückskauf einhergeht.

DAS GEWERBEGRUNDSTÜCK BEBAUEN

Gewerbegrundstücke, welche bebaut werden sollen, müssen auch erschlossen sein. Interessenten sollten bei ihrer Flächensuche auf folgende Aspekte achten. Die Erfüllung dieser Kriterien ist Voraussetzung, damit ein Grundstück als erschlossen gilt:

• Vorhandene Anbindung an das öffentliche Straßennetz
• Vorhandene Anbindung an die Wasser- und Abwasserversorgung
• Vorhandene Stromversorgung

Weitere Kriterien, die nicht zwingend für die Bebauung erfüllt sein müssen, aber trotzdem den Standortanforderungen der meisten Gewerbetreibenden entsprechen, sind:

• Ausgebautes Telekommunikationsnetz für Telefon und DSL
• Fernwärmeleitungen
• Gasleitungen

Falls das Grundstück an das Straßennetz angeschlossen ist, nicht aber an die Wasserversorgung, gilt dieses als teilerschlossen. Ist es mit keiner dieser beiden Infrastrukturen verbunden, dann ist es „nicht erschlossen“ und eine Bebauung vorerst nicht möglich.

WIE DARF DAS GRUNDSTÜCK BEBAUT WERDEN?

Die Bebauung eines Grundstücks wird meistens von einem Bebauungsplan vorgeschrieben. Ein solcher Bebauungsplan wird von der zuständigen Stadt oder Gemeinde aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Es werden Aspekte wie die Art des Gewerbes, die maximale Gebäudehöhe, die Gebäudedachform oder die maximale Geschossanzahl festgelegt. In wenigen Ausnahmefällen können auch Befreiungen dieser Bestimmungen durchgerungen werden. Dafür muss mit der zuständigen Behörde verhandelt werden.

Falls für die Gewerbeflächen kein Bebauungsplan existiert, dann greifen die Bestimmungen des Baugesetzbuchs. Mit diesem wird die Zulässigkeit von geplanten Bauvorhaben in geschlossenen Ortschaften geregelt.

LOGIVEST IST AUTHENTISCH, PERSÖNLICH, ENGAGIERT, REGIONAL.

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