Flaute am Transaktionsmarkt - wie lange hält der Stillstand noch an?

Inflation und Zinswende halten die Immobilienwirtschaft fest im Griff. Das hat auch die Logistikbranche im vergangenen Jahr zu spüren bekommen – der Transaktionsmarkt steht weitestgehend still. Im Gespräch mit Nikolai Windhäuser, Managing Director bei Logivest Stuttgart, schlüsseln wir die aktuelle Lage am Transaktionsmarkt auf: Mit welchen Bedingungen haben Käufer und Verkäufer zu kämpfen, wo liegen Chancen und was muss geschehen, damit der Transaktionsmarkt 2023 wieder ins Rollen kommt?

Herr Windhäuser, die Starre am Transaktionsmarkt ist allgegenwärtig. Gibt es in der aktuellen Situation Regionen, die besser performen als andere?

Die derzeitige Lage an den Märkten ist eine flächendeckende Herausforderung, die keine regionale Unterschiede macht. Um einmal die Dimensionen zu verdeutlichen: In den letzten fünf Monaten konnten wir deutschlandweit keine Verkäufe im Neubaubereich mit Kaufpreisfaktoren von über 25 beobachten. Die Faktoren am Transaktionsmarkt im Neubaubereich fielen in kürzester Zeit von max. 33-Fachen auf das unter 25-Fache – und das in einem ähnlichen Verhältnis über alle Assetklassen hinweg. Und die meisten Transaktionen, die im dritten und vierten Quartal stattgefunden haben, hatten sich bereits in der ersten Jahreshälfte angekündigt und standen ohnehin kurz vorm Abschluss. Momentan sehen wir wenige Neubauverkäufe im Bereich vom 20-23-Fachen.

Wo ergeben sich aktuell dennoch Opportunitäten?

Eigenkapitalstarke Investoren sind jetzt klar im Vorteil. Bei Zinssteigerungen im Wochenrhythmus konnten diejenigen, die auf eine Finanzierung angewiesen sind, die avisierten Kaufpreise der letzten Monate nicht halten. Während viele Marktakteure wegen der Finanzierungslast unter Druck stehen und die Füße stillhalten, betreiben die eigenkapitalstarken Investoren nun Cherry-Picking: Der Stillstand ist der Vorteil für die Mutigen, da sie momentan wenig Konkurrenz haben. Sie haben jetzt einen großen Handlungsspielraum und wählen natürlich nur die besten Objekte, bei denen jedes Detail stimmt. Dabei erzielen sie Kaufpreise, die vor einem Jahr noch undenkbar gewesen wären.

Wann kommt der Markt Ihrer Meinung nach wieder in Bewegung?

Der Transaktionsmarkt erholt sich erst wieder, wenn Käufer und Verkäufer ihre Vorstellungen auf einen Nenner bringen: Ohne Gleichgewicht bleibt der Stillstand. Viele Verkäufer und Entwickler haben ihre Projekte mit deutlich höheren Exit-Faktoren kalkuliert und kommen nun teilweise in Bedrängnis oder ihnen droht ein Verkauf mit Verlust. Bestandshalter verkaufen derzeit auch noch nicht: Sie wollen Abschreibungen in den Fonds vermeiden und nicht unter Buchwert verkaufen. Ein weiterer Aspekt ist die Zinsentwicklung – erst wenn hier wieder Ruhe einkehrt, lassen sich Projekte und Ankäufe wieder vernünftig kalkulieren.

Ich gehe davon aus, dass sich im zweiten Quartal des Jahres eine nachhaltige Preisbildung einstellen wird. Dann wird der Markt wieder in Schwung kommen und im dritten Quartal dann Fahrt aufnehmen – sofern nicht noch weitere starke Zinserhöhungen oder sonstige gravierende negative Marktgeschehnisse eintreten.

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