Boomende Hafenmetropole – Logivest veröffentlicht aktuellen Bericht zur Logistikimmobilienregion Hamburg

Die Logivest, ein bundesweit agierendes Beratungsunternehmen mit Fokus auf Logistikimmobilien und -standorte, hat erstmals eine detaillierte Analyse des gesamten Logistikimmobilienmarktes in der Region Hamburg durchgeführt und in Form eines umfangreichen Regionalberichts veröffentlicht.

Damit setzt die Logivest ihre neue Serie an Hintergrundberichten fort, die sie im August mit einer Analyse für die Region Hannover startete. Auf Basis der, über Jahre zusammengetragenen und professionell ausgewerteten, Researchdaten, werden nach und nach alle deutschen Top-Logistikregionen analysiert, aufbereitet und über https://www.logivest.de/broschueren kostenlos zum Download zur Verfügung gestellt.

Die Region Hamburg zählt zu den wichtigsten Logistikstandorten in Deutschland. Dass der Norden Deutschlands auch bei aktuellen Themen Vorreiter ist, zeigte sich auch auf dem ITS Kongress. Die weltweit größte Veranstaltung zum Thema intelligente Mobilität und Digitalisierung des Verkehrs fand gerade in Hamburg statt.

Deutschlands wichtigste Logistikregion
Die Untersuchung der Region Hamburg zeigt, dass der Logistikimmobilienmarkt bei einer Hallenfläche von insgesamt mehr als 10 Millionen Quadratmetern in über 160 Gewerbegebieten eine aktuell verfügbare Fläche von 560.000 Quadratmeter aufweist. Das bedeutet, dass die Logistikregion Hamburg eine Leerstandsquote von gerade einmal 5,5 Prozent hat. Aktuell können Flächen in über 70 Logistikobjekten angemietet werden. Der Markt weist dabei einen regen Flächenumsatz auf. 2020 wurden hier mit 490.000 Quadratmetern rund 37 Prozent mehr Fläche umgesetzt als 2019. „Haupttreiber der Nachfrage ist der wachsende Onlinehandel“, sagt Marvin Hesse, Teamleader Industrial & Logistics Letting Hamburg. Die dynamische Entwicklung der Nachfrage hat sich fortgesetzt. Im ersten Halbjahr 2021 wurden in Hamburg rund 335.000 Quadratmeter Logistikfläche umgesetzt. Auch der Anteil des Hamburger Flächenumsatzes am gesamtdeutschen Logistikflächen Umsatz nimmt zu: 2019 waren es 5,1 Prozent, 2020 7,7 Prozent und im ersten Halbjahr 2021 bereits 9 Prozent.

Grundlage dieses umfassenden Logistikimmobilienmarktes ist, dass es sich bei Hamburg um die Nummer eins unter den fünf stärksten Logistikregionen Deutschlands handelt. Hauptgrund dafür ist der Hamburger Hafen, Deutschlands größter Universalhafen, der zudem über eine sehr gute Anbindung an das Schienennetz verfügt. Im Jahr 2020 wurden hier allein 126,3 Millionen Tonnen Seegüter umgeschlagen. Gemessen am Logistikflächenbestand handelt es sich bei den wichtigsten Nutzerbranchen des Marktes um Logistikdienstleister, Handel (inkl. E-Commerce) sowie Aero. Die zehn größten Nutzer sind Kühne & Nagel, DHL, Rewe, Rhenus, Aldi, H.D. Cotterell, Amazon, Airbus, Lidl sowie Vollers Hamburg. „Der Hamburger Hafen hat als Gateway auch global gesehen eine große Bedeutung. Ein Großteil der Waren und Produkte wird dabei über die Logistikdienstleister distribuiert“, erklärt Hesse.

Neubau wird zum Nadelöhr
In Bezug auf den Neubau erreicht die Region Hamburg 2021 mit bis dato 60.000 Quadratmetern den zwölften Platz von allen 23 deutschen Top-Logistikregionen. Besonders die Differenz zu klassischen deutschen Logistik-Hotspots wie Bremen und Hannover unterstreicht die Rolle Hamburgs als Wachstumsstandort für Handel, Logistikdienstleistungen und produzierendes Gewerbe.  Mit diesem Neubauvolumen steuert die Hansestadt jedoch auf eine verstärkte Angebotsknappheit zu. Denn 2020 entstanden noch 260.000 Quadratmeter und 2019 gar 285.000 Quadratmeter. Immerhin zeichnet sich mit zwei Großprojekten eine gewisse Entspannung ab:  In Wilhelmsburg entwickelt FourParx eine doppelstöckige Logistikimmobilie mit über 120.000 Quadratmeter Mietfläche für Logistik, Gewerbe und Produktion. Kurz vor Fertigstellung sind zudem fünf moderne Logistikimmobilien in Kaltenkirchen, die insgesamt mehr als 57.000 Quadratmeter Gebäudefläche bieten. „Danach könnte es jedoch knapp werden“, sagt Hesse. „In und um Hamburg gibt es immer weniger verfügbare Grundstücke. Und der Hamburger Osten, etwa mit der Logistikdrehscheibe Gallin, wird als neuer Logistikstandort noch nicht angenommen, obwohl dort Entwicklungspotential besteht.“

Die starke Flächennachfrage in der Logistikregion Hamburg spiegelt sich nur bedingt in den Mieten wider. So liegt die Mietpreisspanne bei Neubauten zwischen 4,50 und 6,95 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zu 2020 ging die Mindestmiete damit um 30 Cent zurück, während die Maximalmiete um 45 Cent gestiegen ist. „Diese Entwicklung liegt vor allem darin begründet, dass es in den begehrtesten Lagen kaum Neubauten gibt“, sagt Hesse. Deswegen liegt die allgemeine Spitzenmiete für Neubauten in Hamburg mit 6,40 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Durchschnittswert der deutschlandweiten Spitzenmiete von 6,00 Euro. Die allgemeine Durchschnittsmiete hingegen liegt in Hamburg bei 5,10 Euro und damit 10 Cent über der landesweiten. 

Auch für Investoren ist der Logistikimmobilienmarkt der Region Hamburg ein sicherer Hafen. Die Spitzenrendite (Nettoanfangsrendite) liegt bei 3,48 Prozent – und damit nur fünf Basispunkte über der gesamtdeutschen Spitzenrendite.