Die Zukunft des Logistik-Investmentmarkts – von Marktturbulenzen und nachhaltigen Chancen

Steigende Baukosten, deutliche Kaufpreisabschläge und Zinserhöhungen prägten zuletzt den Logistik-Investmentmarkt. Doch wie sieht die Zukunft dieser grundsätzlich so vielversprechenden Assetklasse aus? Kann der einstige Boom wieder aufleben? Der Markt zeigt trotz der aktuellen Herausforderungen weiterhin Potenzial und behauptet sich als eine der zentralen Assetklassen.

Das war der allgemeine Tenor auf der Paneldiskussion „Logistik-Investmentmarkt – kehrt der Boom zurück?“ auf der diesjährigen EXPO REAL. Nikolai Windhäuser (Logivest Managing Director Stuttgart) diskutierte dort mit Christin Schulz (Leiterin Region Nord der Aurelis Real Estate), Jason Taylor (Head of Portfolio Management bei HANSAINVEST Real Assets), Dr. Martin Leinemann (Vorstand Arbireo Capital) und Michael Bohde (Head of Germany & France der Cromwell Property Group). Moderiert wurde das Panel von Kai Gutacker (PB3C GmbH).

Historische Entwicklung des Markts

Historisch betrachtet hat der Logistik-Investmentmarkt immer wieder Höhen und Tiefen erlebt. Er galt als Nischenmarkt, bevor er sich in den vergangenen fünf Jahren als zweitstärkste Assetklasse etablierte. Trotz eines deutlichen Rückgangs des Transaktionsvolumens im Vergleich zu den hohen Rekordergebnissen des Vorjahres 2022 ist das Potenzial nach wie vor enorm. „Billiges Geld“ führte zu überteuerten Objekten und zur Überhitzung der Märkte. Der temporäre Einbruch hat den Markt bereinigt und kurzfristig agierende von langfristig orientierten Investoren getrennt – so die Mehrheitsmeinung.

Auswirkungen auf die Marktteilnehmer

Die Marktveränderungen haben unterschiedliche Auswirkungen auf die jeweiligen Akteure. Investoren und Projektentwickler spüren den Druck dieser Veränderungen besonders stark und haben ihre Strategien vielfach überdacht. Projektentwickler entwickeln oftmals nicht mehr spekulativ, sondern warten ab, bis sich ein konkreter Mietinteressent findet, oder aber bis sich die Situation aus Baukosten und Zinsniveaus verbessert haben. Investoren, die auf Fremdkapital angewiesen sind, halten sich aktuell ebenfalls sehr stark zurück. Dies sorgt für ein Absinken der Kaufpreise bei gleichzeitig konstanten Mietanstiegen.

Gerade deshalb sehen viele Investoren, die bereits vor den letzten Boomjahren im Geschäft waren und die deutsche Logistikimmobilienbranche kennen, in der aktuellen Marktsituation große Chancen und agieren zuversichtlich.

Faktor Nachhaltigkeit

Ein prägendes Merkmal des aktuellen Marktes ist die zunehmende Bedeutung des Themas Nachhaltigkeit. Institutionelle Investoren oder andere Käufer, die sich selbst hohe Nachhaltigkeitsstandards setzen, konzentrieren sich fast ausschließlich auf Neubauten, da diese häufig mit modernen, umweltfreundlichen Technologien wie Photovoltaikanlagen ausgestattet sind. Dabei wird das Potenzial älterer Hallen oftmals übersehen. Für Investoren, die nicht auf Gold- oder Platinzertifikate angewiesen sind, ergibt sich hier erhebliches ökonomisches Potenzial. Eine sehr spannende Nische nehmen dabei Kalthallen ein. Da diese nicht beheizt werden müssen und sich nur selten Menschen in ihnen aufhalten, sind sie per se emissionsarm. Aber auch ein Manage-to-Green-Ansatz ist denkbar. Das Investitionspotenzial älterer Hallen liegt nicht nur in ihrer Struktur, sondern auch in der Möglichkeit, sie an moderne nachhaltige Standards anzupassen und so der wachsenden Nachfrage nach umweltfreundlichen Immobilienlösungen gerecht zu werden.

E-Commerce-Sektor

Die E-Commerce-Branche hat einen großen Einfluss auf den Logistik-Investmentmarkt und wird auch weiterhin eine treibende Kraft bleiben. Neben Branchenführern wie Amazon und Otto, die den Markt durch den Ausbau ihrer Logistikstrukturen vorantreiben, tragen unzählige kleinere Händler zur Wachstumsdynamik der Branche bei. Die rasante Ausbreitung des E-Commerce, begünstigt durch die Digitalisierung, hat den Bedarf an effizienten Logistiklösungen und damit an Investitionen in Logistikimmobilien und -infrastruktur deutlich erhöht und birgt weiterhin großes Wachstums- und Innovationspotenzial.

Ausblick

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Logistik-Investmentmarkt trotz einer gewissen Pessimismus-Welle in verschiedenen Assetklassen eine vielversprechende Prognose aufweist. Kurzfristig mag es zwar keine überschwänglichen Zeiten geben, die Chancen überwiegen jedoch deutlich und lassen einen positiven Ausblick zu.

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