Hohe Mieten – wenig Fläche: Mietpreisentwicklung im Neubau-Logistikimmobilienmarkt
Die Entwicklung der Neubaumieten für Logistikflächen in Deutschland ist eng mit den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der Marktdynamik der Branche verknüpft.
Vor dem Hintergrund der aktuellen Trends und der verfügbaren Daten zeichnet sich ein komplexes Bild ab, das von steigenden Mieten, einem rückläufigen Neubauvolumen und den daraus resultierenden langfristigen Implikationen für den Logistikimmobilienmarkt geprägt ist.
Steigende Mietpreise trotz Marktrückgang
Die Mieten für Logistikimmobilien bewegen sich bundesweit in einer breiten Spanne mit deutlichen regionalen Unterschieden. In den Top-Logistikstandorten bewegen sich die Durchschnitts- und Spitzenmieten weiterhin auf einem sehr hohen Niveau. München führt den deutschlandweiten Vergleich mit realen Neubaumieten zwischen 10,50 und 16,00 Euro deutlich an, gefolgt von Hamburg mit 7,50 bis 9,00 Euro und Stuttgart mit 7,00 bis 9,20 Euro. Dies spiegelt die anhaltend hohe Nachfrage und vor allem den Mangel an verfügbaren Neubauflächen in diesen Regionen wider.
Dagegen sind die Neubaupreise u.a. in Ostdeutschland deutlich attraktiver, z.B. in Leipzig/Halle zwischen 5,30 und 6,00 Euro oder in Magdeburg zwischen 5,10 und 5,50 Euro. Dieser markante Unterschied ist aber vor allem darauf zurückzuführen, dass in den letztgenannten Städten noch deutlich mehr Flächen zur Entwicklung zur Verfügung stehen. Außerdem haben hier weniger Großunternehmen ihren Sitz.
Die Gründe für das hohe Mietpreisniveau sind also vielfältig. Vor allem die gestiegenen Grundstücks- und Baukosten sowie die gestiegenen Zinsen und ESG-Anforderungen tragen zu dieser Entwicklung bei. Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, insbesondere die anhaltend hohen Zinsen, wirken sich unmittelbar auf die Finanzierungskosten aus und erschweren damit die langfristige Planung und Realisierung von Neubauprojekten. Für Investoren ist die Planung in der aktuellen Situation mit Risiken verbunden.
Rückgang des Neubauvolumens als Preistreiber
Das Neubauvolumen im Logistiksektor ist 2023 deutlich zurückgegangen. Nachdem die Neubautätigkeit in den Jahren zuvor die 5-Millionen-Quadratmeter-Marke überschritten hatte, verzeichnete der Markt im Jahr 2023 einen massiven Rückgang auf rund 3,8 Millionen Quadratmeter und damit auf den niedrigsten Stand der letzten fünf Jahre. Besonders deutlich wird dieser Rückgang im vierten Quartal 2023, in dem mit rund 400.000 Quadratmetern Neubauvolumen ein neuer Tiefstand erreicht wird.
Diese Entwicklungen stehen in engem Zusammenhang mit der schwachen Konjunktur und den gestiegenen Finanzierungskosten. Die Befürchtung, dass sich dieser Trend bis 2024 fortsetzt, ist angesichts der aktuellen wirtschaftlichen Unsicherheiten begründet.
Ausblick und Herausforderungen
Die Herausforderungen für den Logistikimmobilienmarkt sind vielfältig, doch er zeigt auch großes Potenzial. Einerseits sorgt die Knappheit an Neubauflächen für eine anhaltend hohe Nachfrage und damit für stabile bis steigende Mietpreise. Auf der anderen Seite bergen die aktuellen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, insbesondere die hohen Zinsen, Risiken für die weitere Entwicklung der Branche.
Für Investoren und Entwickler bedeutet dies, dass Flexibilität und strategische Planung wichtiger denn je sind. Die Fähigkeit, sich schnell an veränderte Rahmenbedingungen anzupassen und innovative Lösungen zu finden, wird entscheidend sein, um die aktuellen Herausforderungen zu meistern und langfristig erfolgreich auf dem Logistikimmobilienmarkt zu agieren.
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