Logivest veröffentlicht Researchpaper zur Entwicklung von Logistikflächen in Häfen

Nachdem eine Logivest-Untersuchung bereits im Frühjahr 2022 den Flächenmangel in Häfen als Herausforderung für den Ausbau der trimodalen und nachhaltigen Logistik attestierte, hat der Logistikimmobilienberater nun ein umfassendes Researchpaper zum Thema „Entwicklung von Logistikimmobilien in deutschen Häfen“ veröffentlicht. Das gesamte Paper steht auf der Website von Logivest zum Download kostenfrei zur Verfügung: https://www.logivest.de/researchpaper-hafenlogistik

Von den rund 650 Häfen, die es gemäß der Wasserstraßen- und Schifffahrtsverwaltung des Bundes in Deutschland gibt, verfügen etwa 180 logistikimmobilienaffine Häfen über eine bi- oder multimodale Umschlagsmöglichkeit sowie über ein erhöhtes Neubauvolumen von Logistikimmobilien. Basierend auf dem Neubaumonitoring, welches im jährlichen Logivest Logistikimmobilien Seismographen dargestellt wird, konnten die logistikimmobilienaffinen Häfen über eine eigens entwickelte Methodik identifiziert und jene Objekte abgebildet werden, die zwischen 2017 und 2021 innerhalb der Häfen sowie in einem Radius von einem Kilometer um die Häfen herum neu gebaut wurden. „Damit verfügen wir über eine sehr gute Datenbasis über die Flächen in den logistikimmobilienaffinen Häfen. Daten wie diese sind für uns die Grundlage für fundierte Standortanalysen und -beratungen“, sagt Markus Seidlein, Head of Research bei Logivest. Von 2017 bis 2021 wurden innerhalb der Hafenflächen insgesamt ca. 1,2 Millionen Quadratmeter Neubaufläche entwickelt – nur ein Bruchteil der im selben Zeitraum deutschlandweit knapp 26 Millionen Quadratmeter entwickelten Logistikneubaufläche. Pro Jahr wurden damit innerhalb der Häfen durchschnittlich knapp 240.000 Quadratmeter entwickelt – und etwa 415.000 Quadratmeter, wenn das untersuchte Gebiet auf einen Radius um die Häfen von einem Kilometer erweitert wird.

Ansprüche an Hafenlogistikimmobilien haben sich verändert

„Häfen sind ein begehrter Ansiedlungsort für Logistikimmobiliennutzer geworden, die nicht allein den logistischen Schiffsverkehr, sondern vorrangig die weiteren Standortvorteile nutzen möchten. Deswegen werden heute zumeist größere und modernere Logistikimmobilien als zuvor gebaut, die zudem eine sehr hohe Drittverwendungsfähigkeit aufweisen“, sagt Kuno Neumeier, CEO der Logivest Gruppe.  Die durchschnittliche Größe heutiger Logistikimmobilien innerhalb der Hafenflächen in Deutschland beträgt ca. 15.000 Quadratmeter (Baujahr zwischen 2017 und 2021). Unter anderem aufgrund des über die Zeit gestiegenen Flächenbedarfs von Logistikimmobilien entspricht eine Logistikimmobilie mit Baujahr 1980 meist nicht mehr den heutigen Standards. Sie muss also entsprechend modernisiert und an das neue Mieterklientel angepasst werden, oder aber einer neuen, zeitgemäßen Immobilie Platz machen. „Doch oft ist der verfügbare Platz in den Häfen sehr begrenzt“, sagt Neumeier.

Wege aus dem Flächenmangel: Aufschüttung, Revitalisierung und Multi-Level

Ein möglicher Ansatz, dem Flächenmangel zu begegnen, besteht darin, ungenutzte Wasserflächen innerhalb der Häfen aufzuschütten. Beispielsweise entstanden innerhalb von knapp 20 Jahren komplett neue Hafenflächen am JadeWeserPort in Wilhelmshaven. Dort wurden ca. 290 Hektar Hafen- und Logistikgelände im ehemaligen Hafenbecken aufgeschüttet und so neuer Raum für die Logistik geschaffen. Eine weitere Möglichkeit, um neue Entwicklungsflächen zu schaffen, besteht in der Revitalisierung von Brownfields. Dabei wird veraltete Bausubstanz abgerissen, um anschließend auf der frei gewordenen Fläche eine neue Immobilie zu entwickeln. Damit bietet ein Brownfield-Development die Möglichkeit, ökologisch nachhaltige Projekte zu entwickeln, ohne Grünflächen versiegeln zu müssen. Aus Industriebrachen können so moderne und effiziente Logistik-Hubs werden. Ein Beispiel dafür ist der „LogPort Duisburg VI“ im Duisburger Stadtteil Walsum, bei dem Immobilienbestände im Hafen abgerissen und neue Logistikhallen angesiedelt werden konnten. Multi-Level-Konzepte sind eine weitere Variante der effizienten Flächennutzung. Ihr Vorteil liegt darin, dass die Nutzfläche die bloße Grundfläche eines Objekts übersteigt und die Andienung über alle Ebenen erfolgen kann. Die Umsetzung solcher Multi-Level-Konzepte ist jedoch meist mit höheren Baukosten verbunden. Ein Beispiel für eine  erfolgreiche Ansiedlung ist das Projekt Mach 2 von Four Parx im Hamburger Hafen: Dort wählte der Projektentwickler eine doppelstöckige Bauweise, um mehr Nutzflächen schaffen zu können und somit der Flächenknappheit zu begegnen. Mehrgeschossige Projekte werden zuerst vorrangig in Ballungsräumen umgesetzt werden, wo der Flächenbedarf bereits sehr hoch und die Flächenverfügbarkeit sehr niedrig ist.