GEWERBEHALLEN - FLEXIBEL IN DER AUFTEILUNG VON PRODUKTION UND LAGERUNG

Der Markt für Gewerbeimmobilien ist einer der dynamischsten in Deutschland. Jedes Jahr werden Tausende Gewerbebetriebe an- und abgemeldet. Dies führt zu vielen Eigentümerwechseln und Neuvermietungen. Damit ist das Angebot an Gewerbehallen in Bezug auf Größe und Ausstattung sowie Lage sehr vielfältig. Gewerbehallen dienen einem rein unternehmerischen Zweck und sind somit nicht für Privatpersonen nutzbar.

WAS KOSTET EINE GEWERBEHALLE?

Der Preis einer Gewerbehalle wird von mehreren Faktoren bestimmt. So sind besonders große Gewerbehallen im Verhältnis teurer als andere. Auch der Standort hat hinsichtlich seiner Infrastruktur und Anbindungsmöglichkeiten einen großen Einfluss auf den Preis. Immobilien in Industriegebieten mit einer hochwertigen Infrastruktur und einer Nähe zu den großen Metropolen des Landes sind verhältnismäßig teuer. Allgemein lässt sich feststellen, dass in den östlichen Bundesländern – bis auf wenige Ausnahmen wie Leipzig, Dresden oder Potsdam – oftmals ein geringeres Preisniveau zu beobachten ist.

Doch nicht nur die Lage ist für eine solche Immobilie von enormer Bedeutung, sondern viele weitere Aspekte wie die Infrastruktur, die Anbindung an zentrale Verkehrskontenpunkte oder die bereits angesiedelten Unternehmen. Daher hat Logivest die 23 Top-Logistikregionen analysiert. Diese setzen sich folgendermaßen zusammen: Die Großstädte Hamburg, Hannover, München, Stuttgart, Koblenz, Erfurt, Magdeburg und Nürnberg; die Gebiete Duisburg/Niederrhein, Berlin/Brandenburg, Bremen/Bremerhaven, Würzburg/Schweinfurt, Münster/Osnabrück, Leipzig/Halle, Donau, Rhein-Neckar, Oberrhein, das östliche Ruhrgebiet, das Rhein-Main Gebiet, die Kölner Bucht sowie die Mitte Deutschlands, Schwaben und das Saarland.

WIE WAR DIE PREISENTWICKLUNG DER VERGANGENEN JAHRE BEI DEN GEWERBEHALLEN?

In den zurückliegenden zehn Jahren sind sowohl die Kaufpreise als auch die Mietpreise aufgrund der knapper werdenden Flächen und der großen Nachfrage kontinuierlich gestiegen. Im Zuge der Finanzkrise von 2008 fielen die Preise und es war zeitweise sehr günstig, eine Gewerbehalle zu mieten oder zu kaufen. Doch spätestens seit 2011 steigen die Preise kontinuierlich. Um der großen Nachfrage gerecht zu werden, wurde vor allem in neue Entwicklungen investiert. Im Jahr 2018 erreichte das Neubauvolumen mit mehr als fünf Millionen Quadratmetern ein historisches Hoch. Dieses Volumen konnte im darauffolgenden Jahr nicht mehr erreicht werden, 2019 lag das Neubauvolumen bei rund 4,2 Millionen Quadratmetern. Doch davon entfielen ganze 1,3 Millionen Quadratmeter allein auf das vierte Quartal des Gesamtjahres. Die zunehmende Flächenknappheit insbesondere in den Ballungsräumen, die Veränderungen in der Automotive-Industrie sowie die weiterhin stark wachsende E-Commerce-Branche werden auch in Zukunft zu den größten Treibern des Logistikimmobilienmarkts zählen.

WIE WERDEN SICH DIE PREISE FÜR GEWERBEHALLEN IN ZUKUNFT ENTWICKELN?

Aufgrund der hohen Nachfrage nach Gewerbehallen ist auch in Zukunft mit einem Wertzuwachs dieser Assetklasse zu rechnen. Vor allem der E-Commerce-Handel und die gesteigerte Nachfrage aus dem Ausland treiben die Preise an. Dies liegt an der positiven wirtschaftlichen Entwicklung und einer gut ausgebauten Infrastruktur in Deutschland. Zudem ist gerade in den Ballungszentren aufgrund eines relativ langsamen Neubaus eine Flächenknappheit vorhanden. Dies führt ebenfalls dazu, dass der Wert großflächiger Hallen in sämtlichen Regionen steigt.

Es wird erwartet, dass die Preise im Osten schneller als die Preise im Westen steigen werden. Die noch bestehende Differenz im Preisniveau zwischen den neuen und alten Bundesländern wird demnach geringer. Ein vollkommen ausgeglichenes Preisniveau zwischen Ost und West wird in absehbarer Zeit noch nicht erreicht.

Mietpreise verhalten sich ähnlich zu Kaufpreisen und es sind weitere Steigerungen zu erwarten, wenn auch nicht in einem ganz so rasanten Tempo. Eine Mietpreisübersicht für Neubauten in den Top-Logistikregionen des Landes finden sie in unseren regelmäßig erscheinenden Logistikimmobilien-Seismographen. Im Jahr 2019 wurden vor allem in den Metropolregionen München, Stuttgart oder Hamburg hohe Mieten festgestellt. Diese lagen in einem Bereich von 4,80 bis 8,00 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich dazu fallen Mietpreise in Leipzig/Halle oder dem Saarland – ebenfalls Top-Logistikregionen – geringer aus. Dort beginnen Mietpreise bereits ab 3,30 Euro pro Quadratmeter.

WIE IST DIE ANGEBOTSLAGE VON GEWERBEHALLEN?

Die Angebotsvielfalt wird vor allem durch die Hallengrößen bestimmt. Besonders große Hallen werden seltener. Davon ist insbesondere das Angebot von Kaufobjekten betroffen, was aber auch daran liegt, dass das Angebot an Mietobjekten weitaus größer ist. Für eine größere Angebotsvielfalt kann eine zunehmende Vermietung von Teilflächen sorgen. Damit können Unternehmen mit einem weniger hohen Flächenbedarf sich die Gesamtfläche einer Liegenschaft teilen.

In der Metropolregion Rhein/Ruhr sowie in den südlichen Bundesländern ist die größte Vielfalt an Angeboten vorhanden. Ebenfalls ein gutes Angebot findet sich im Großraum Berlin und Potsdam. In den großen östlichen Städten wie Leipzig und Zwickau ist das Portfolio ebenfalls relativ groß und divers. Dieses Portfolio wird gerade aufgrund einer steigenden Nachfrage durch Investoren im Osten verbessert.

In den nördlichen Gebieten, vor allem um Hamburg und Rostock, sind die Standorte knapper verteilt. Das deutschlandweit geringste Angebot an Gewerbehallen ist im Bundesland Mecklenburg-Vorpommern zu verzeichnen. In diesen Gebieten ist eine Beratung durch einen regionalen Experten besonders wichtig, um die unterschiedlichen Faktoren und Anforderungen gemeinsam auf einen Nenner zu bringen.

Unsere regionalen Standortberater in den Top-Logistikregionen Deutschlands überzeugen mit einer hohen Kenntnis und Expertise ihrer spezifischen Region und beraten Sie gerne, um den passenden Standort für Ihre neue Liegenschaft zu ermitteln.

WELCHE ARTEN VON GEWERBEHALLEN GIBT ES?

Gewerbehallen werden in die drei folgenden Hauptkategorien unterteilt:

• Lagerhallen sind die einfachste Form der Gewerbehallen und dienen der Einlagerung von Materialien und Gütern. Lagerimmobilien sind in breiter Auswahl hinsichtlich Größe und Ausstattung vorhanden. Die Ausstattung hängt von der Art der gelagerten Waren und dem Nutzungszweck der Halle ab. So gibt es bei Lagerhallen einer Kühlkette spezifischere Anforderungen als bei einem reinen Warenhaus.
• Umschlagshallen dienen wie Lagerhallen in erster Linie der Einlagerung von Materialien und Gütern. Zusätzlich fungieren sie als Umschlagsplatz für jene Waren. Da somit eine hohe Frequenz von An- und Abtransporten besteht, sollten ein mehrseitiges Andienungssystem mit kurzem Umschlagsweg und eine gute Anbindung der Immobilie gegeben sein.
• Produktionshallen sind Fertigungsstätten für die Herstellung von Produkten. Die Ausstattung ist somit kostenintensiver als die von Lagerhallen und somit auch die Kauf- und Mietpreise. In Fabrikhallen ist häufig eine striktere Raumaufteilung vorhanden, um klare Bereiche für Produktion, Verkauf und Büro zu schaffen.
• Speziallogistikimmobilien sind besondere Arten der Logistikimmobilien. Zum Beispiel kann es sich hierbei um automatisierte Lagerhallen handeln, welche direkt an ein Produktions- und Versandsystem der Immobilie angeschlossen ist.

AUFBAU EINER GEWERBEHALLE

Die Konstruktionsweise von Gewerbehallen wird meist in folgende drei Arten unterschieden:

• Die Sandwichbauweise ist der Standard im Gewerbebau. Es handelt sich dabei um Stahlrahmenhallen mit einer sogenannten Sandwichverkleidung. Die Verkleidung besteht aus mehreren Schichten und sorgt so für eine gute Wärmedämmung. Gleichzeitig sind aufgrund der einfachen Bauweise die Baukosten verhältnismäßig gering.
• Attikagebäude definieren sich über ihre geringere Dachneigung und Höhe. Dabei werden Mehrschalendächer mit einer Mindestdachneigung von nicht mehr als zwei Prozent verbaut. Dies bietet den Vorteil, dass beispielsweise auch Lichtkuppeln einfacher in das Dach integriert werden können.
• Holztafelkonstruktionen sind vor allem für Hallen mit integrierten Büro- und Sozialflächen geeignet. Die Holztafelbauwände bieten einen hohen Standard in der Wärmedämmung sowie eine hohe Vielfalt möglicher Außenwandverkleidungen.

WELCHE HALLE PASST ZU WELCHEM GEWERBE?

Jedes Unternehmen sollte zunächst seine eigenen Kriterien identifizieren, um das zum eigenen Betrieb passende Objekt zu finden. Bei der Entscheidung sollte dann jedoch ein Experte hinzugezogen werden, der sowohl die Anforderungen der einzelnen Branchen als auch die regionalen Gegebenheiten kennt.

• Standort: Eines der wichtigsten Kriterien bei der Suche nach einer Gewerbehalle ist der Standort. Dieser hat einen erheblichen Einfluss auf die spätere Wirtschaftlichkeit der Halle, gerade für Unternehmen, für die kurze Produktionswege wichtig sind. Unternehmen der Logistikbranche sind besonders auf eine schnelle Verkehrsanbindung angewiesen. Somit sollte auch die Infrastruktur der Region hervorragend ausgebaut sein. Eine zusätzliche Erreichbarkeit besonderer Umschlagsplätze wie Güterbahnhöfe, Häfen und Flughäfen wertet den Standort ebenfalls auf.
• Ausstattung: Eine Produktionshalle verfügt über eine komplexere Ausstattung als eine Lagerhalle. Während größere Unternehmen auf eine starke Stromversorgung und Entsorgungsanlagen in der Nähe angewiesen sind, benötigen E-Commerce-Händler eine schnelle Internetverbindung.
• Größe: Eine größere Halle bedeutet höhere Kosten in der Anschaffung und Instandhaltung. Dies trifft sowohl auf Produktionshallen als auch auf reine Lagerhallen zu. Mehr Raum bedeutet aber auch mehr Flexibilität. Beispielsweise kann in Perioden einer eher günstigen Produktion ein Warenüberschuss produziert und gelagert werden. Im allgemeinen Betrieb kann die Größe einer Halle die Arbeitsabläufe vereinfachen, da Gabelstapler so genügend Wendemöglichkeiten haben und Mitarbeiter ungehindert arbeiten können. In jedem Fall muss genügend Platz für freie Fluchtwege bereitstehen. Was einer Halle vielleicht an Flächenbreite fehlt kann durch Höhe und das Installieren von Hochregallagern wettgemacht werden. Die durchschnittliche Höhe einer normalen Lagerhalle liegt bei etwa zehn Metern UKB. Hochregallager beginnen ab einer Deckenhöhe von zwölf Metern und können bis zu 30 Meter hoch gebaut werden.
• Nebenkosten: Abseits der Kauf- oder Mietpreise müssen regelmäßig anfallende Kosten wie Stromkosten, steuerliche Abgaben und Instandhaltungsmaßnahmen bedacht werden. Diese hängen zumeist auch mit der Größe des Objekts zusammen und müssen auch dann gezahlt werden, wenn die Immobilie nicht in Betrieb ist. Große Objekte verbrauchen mehr Strom als kleine und Instandhaltungsmaßnahmen sind teurer. Bei der Auswahl der Halle ist es ratsam zu prüfen, ob es zulässig ist, das geplante Gewerbe in dieser Halle aufzuziehen. Bei der Umgestaltung einer reinen Lagerhalle zu einer Produktionshalle kommt es gegebenenfalls zu gewerberechtlichen oder brandschutztechnischen Konflikten.

WIR HABEN FÜR SIE DIE PASSENDE GEWERBEHALLE

Nehmen Sie Kontakt mit unseren Logistikimmobilien-Experten auf. Wir beraten Sie gerne und finden mit Ihnen zusammen die passende Gewerbeimmobilie, egal ob Sie eine Gewerbehalle kaufen oder mieten möchten.

GEWERBEHALLE KAUFEN - WAS SIND DIE VOR- UND NACHTEILE?

Vorteile: Beim Kauf der Immobilie geht diese in das Eigentum des Unternehmens über. Damit werden das Anlagekapital und der Firmenwert langfristig gesteigert. Zudem kann das Objekt nach den eigenen betrieblichen Bedürfnissen jederzeit umgestaltet und umgebaut werden. Im Falle einer Betriebsaufgabe kann die Halle als Renditeobjekt weitervermietet werden.

Nachteile: Ein Kauf bedeutet einmalige hohe Anschaffungskosten. Die Anschaffungskosten können über einen Kredit finanziert werden, dieser jedoch schmälert den Unternehmenswert für einige Jahre. Mögliche Reparaturmaßnahmen müssen vom Eigentümer selbst übernommen werden.

GEWERBEHALLE MIETEN - WAS SIND DIE VOR- UND NACHTEILE?

Vorteile: Bei einer Miete fallen keine direkten Anschaffungskosten an, sondern ein gut kalkulierbarer monatlicher Mietpreis. Dies ist vor allem für junge Unternehmen mit eher geringem Eigenkapital von Vorteil, da der Unternehmensbetrieb schneller eröffnet werden kann. Alle Reparatur- und Instandhaltungsmaßnahmen müssen vom Vermieter übernommen werden.

Nachteile: Der Standort bleibt weiterhin in Besitz des Unternehmers. Ein Mietobjekt führt nicht zu einer Wertsteigerung eines Unternehmens. Da es keinen Teil des Eigentums darstellt, kann es auch nicht als Kreditsicherheit genommen werden. Bei einem langjährigen Mietverhältnis kann die kumulierte Miete mögliche alternative Kaufkosten sogar übersteigen.

LOGIVEST IST AUTHENTISCH, PERSÖNLICH, ENGAGIERT, REGIONAL.

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