Kaufpreisfaktoren im Neubaubereich – Logistiktransaktionen
Die aktuellen Entwicklungen auf dem deutschen Immobilienmarkt werfen ein deutliches Licht auf die Herausforderungen und Veränderungen, denen Investoren gegenüberstehen.
Es fällt auf, dass nahezu sämtliche Investorengruppen über alle Immobilien-Assetklassen momentan zögern, wenn es um den Erwerb von Immobilien geht. Die generelle Zurückhaltung ist marktübergreifend spürbar. Dies spiegelt sich im Transaktionsvolumen deutlich wider. Bis Ende September 2023 erreichte der Transaktionsmarkt nur ein Volumen von etwa 23 Milliarden Euro. Dies bedeutet im Vergleich zum Vorjahr einen bemerkenswerten Rückgang um 57 Prozent bzw. sogar über 70% zum Vergleichszeitraum 2021.
Der drastische Zinsanstieg von ca. 1% zum Ende des Jahres 2021 auf über 4% im Jahr 2023, hat den deutschen Immobilienmarkt in eine Abwärtsspirale versetzt, die selbst für erfahrene Immobilienmanager eine gewaltige Herausforderung darstellt. Vor allem für Entwickler ist dieser Faktor neben den gestiegenen Baukosten und dem erstarrten Investmentmarkt immer öfter existenzbedrohend. Währenddessen gestaltet sich die Suche nach Käufern für Investitionsobjekte äußerst schwierig. Dies führt zu einem erhöhten Druck auf den Markt und veranlasst viele Investoren, weiter abzuwarten.
Trends bei den Assetklassen
Der Blick auf die momentane Marktsituation in den verschiedenen Assetklassen zeigt interessante Trends. Während früher der Anteil von Büroinvestitionen am gesamten gewerblichen Transaktionsmarkt am größten war, hat sich das Blatt im Jahr 2023 gewandt. Logistik hat mit 21% dieses Jahr den größten Anteil, gefolgt von Handel (20%) und Büro (18%). Dies zeigt, dass die seit Jahren bei Investoren gefestigte Assetklasse Logistikimmobilie weiterhin sehr nachgefragt ist, wenn auch auf niedrigerem Niveau.
Der Logistikmarkt, der zwischen 2019 und 2021 auf einem Rekordniveau von etwa 10 Mrd. EUR lag, hat trotz des rapiden Preisverfalls bei den Exitfaktoren ein solides Niveau beibehalten. Bis Ende 2021 waren Verkaufsfaktoren für Neubau-Logistikimmobilien im Bereich von 27- bis 30-fach (vereinzelt bis 33-fach) nicht ungewöhnlich, jedoch sind die Preise für dasselbe Segment heute auf das 18- bis 22-fache gesunken. Dieser Rückgang um etwa 30% lässt sich fast ausschließlich auf die rasche Zinssteigerung zurückführen. Bei Neubauprojekten wird dieser Rückgang von den Entwicklern heute weitgehend durch die höheren Mieten kompensiert. Das bedeutet, dass die Mieten sowohl im Neubau als auch im Bestand bundesweit um 20-40% gestiegen sind.
Kurzfristige Zinserhöhungen?
Seit Mitte 2023 haben sich die Kaufpreisfaktoren weitgehend stabilisiert und es werden derzeit keine kurzfristigen Zinserhöhungen durch die EZB erwartet. Dies macht es Entwicklern wieder einfacher, die Kalkulation für ein Neubauprojekt vorzunehmen und es erfolgreich am Markt zu positionieren.
2024 bleibt voraussichtlich weiterhin herausfordernd, könnte aber für risikobereite Investoren eine Gelegenheit bieten, Logistikobjekte zu einem angemessenen Preis zu erwerben. Trotz der letzten Marktturbulenzen bleibt die Logistikimmobilie eine dauerhaft nachgefragte Assetklasse und wird wahrscheinlich 2025 zur alten Stärke zurückfinden.
Es bleibt also abzuwarten, wann die Investoren wieder das Vertrauen in die Märkte finden.
