Brownfield: Investment-Chance oder Katze im Sack?

Brownfields, stillgelegte Areale, die für industrielle und gewerbliche Zwecke genutzt worden sind, sind oft durch Altlasten belastet, wodurch eine Nutzung bzw. Revitalisierung schnell aufwendig und teuer wird.

Rückstände von Immobilien, potenzielle Verunreinigungen sowie gefährliche Abfälle – was genau sich im Boden befindet, ist meist nicht bekannt. Weshalb sind Brownfields dennoch begehrt? Ab wann macht es Sinn eine Immobilie auf einem Brownfield mit den richtigen Partnern zu entwickeln und worauf sollte man achten?

Risiken und Chancen

Brownfields bieten zum einen die Möglichkeit, in bereits erschlossenen Gebieten mit wenig Flächenverfügbarkeit anzusiedeln: „Großvolumige Greenfields sind gerade in Top-Lagen schon lange Mangelware, und die niedrige Akzeptanz von Logistikimmobilien hemmt die Flächenausschreibung der Kommunen zusätzlich“ so Kuno Neumeier, CEO der Logivest Gruppe. Die hohe Nachfrage mit der gleichzeitig vorhandenen Flächenknappheit in den Top-Lagen erhöhen die Relevanz von Brownfields zunehmend. Zum anderen reduzieren sie den Flächenverbrauch und tragen zu einer nachhaltigen Stadtentwicklung und besseren Umweltbilanz durch weniger Flächenversiegelung bei. Die Reduzierung des Flächenbedarfs wird auch von der Regierung gefordert, die den Flächenverbrauch auf weniger als 30 ha pro Tag bis 2030 senken wollen.

Trotz dieser Chancen bleibt ein gewisses Risiko, denn „ein Brownfield ist immer erstmal eine Black Box“, sagt Carsten Felix, Managing Director der Logivest Projektmanagement GmbH. „Keiner weiß, welche Schadstoffe sich möglicherweise im Boden und in der Bausubstanz befinden und wie der Zustand der Gebäude ist“. Dadurch kann die Sanierung sowohl technisch herausfordernd als auch kostspielig werden. Ältere Bestandsimmobilien können unter Umständen nicht an die Anforderungen eines wirtschaftlichen Immobilienbetriebs und den immer strengeren Klimaschutzvorgaben angepasst werden oder nur unter sehr hohem Aufwand. Zum Beispiel kann nicht jede Immobilie mit einer Dach-Photovoltaikanlage nachgerüstet werden. Eine umfassende Bestandsaufnahme inklusive einer Altlastenuntersuchung und der Erstellung eines Schadstoffkatasters ist deshalb notwendig.

Grundsätzlich stellt sich dabei die Frage, ob eine Revitalisierung alter Bestandsgebäude oder ein Neubau sinnvoller ist. Da eine Revitalisierung stark vom Zustand der jeweiligen Immobilie und dem geplanten Nutzungsgrad abhängig ist, kann nicht einfach ein Standardkonzept umgesetzt werden. Deshalb muss auf Basis der Bestandsanalyse genau werden, ob ein Abriss und Neubau einer energieeffizienten Immobilie nicht ökonomischer sind. Am wichtigsten dabei ist die Wirtschaftlichkeit, denn eine Sanierung muss sich langfristig rechnen.

Energetische Sanierung

Ein wichtiger Aspekt bei der Revitalisierung eines Brownfields ist die Energieeffizienz der Logistikimmobilie, welche mit unterschiedlichen Maßnahmen verwirklicht werden kann. Es lohnt sich vor allem die Heizungsanlage genauer zu betrachten. Im Bereich der Wärmetechnik hat sich in den letzten Jahren viel verändert, nicht zuletzt wegen der Einführung des neuen Gebäudeenergiegesetzes (GEG) 2024, auch bekannt als Heizungsgesetz. Eine Luft-Wärmepumpe kann zum Beispiel den Verbrauch fossiler Brennstoffe erheblich reduzieren oder sogar komplett ersetzen. Zudem sollten die Dämmwerte und die Dichtigkeit der Gebäudehülle überprüft und bei Bedarf verbessert oder erneuert werden. Dies gilt auch für Tore, da hier häufig Wärmebrücken auftreten. „Nur wenn die nachhaltig erzeugte Energie auch in der Immobilie gehalten werden kann, ist der Einsatz auch wirtschaftlich“, so Carsten Felix. Dennoch können auch einfache Schritte, wie der Umstieg auf LED-Beleuchtung, schon einen großen Unterschied für die Energiebilanz machen.

Neben Energieeinsparung ist die Energieerzeugung ein weiterer wichtiger Punkt für die energetische Sanierung. Wie anfangs schon erwähnt, kann eine PV-Anlage nicht automatisch auf jedem Dach installiert werden. Entscheidend ist hier, ob Statik und die Dachlast auf das zusätzliche Gewicht ausgelegt sind und ob ein entsprechender Netzanschluss vorliegt. „Einfacher gestaltet es sich bei der nachträglichen Installation von Windturbinen“, so Felix. Diese relativ kleinen und leichten Windkraftanlagen werden meist am Dachrand installiert. Sie funktionieren nach dem Prinzip der Auftriebsmechanik von Flugzeugen und sollen bis zu 50 Prozent mehr Strom erzeugen können als Solaranlagen.

Fazit:

Brownfields bringen Risiken und Chancen mit sich. Ohne genaue Bestandsaufnahme kann nicht vorhergesagt werden, welche Kosten bei der Revitalisierung entstehen. Unter anderem wegen Schadstoffen oder baulichen Einschränkungen ist immer im Einzelfall zu prüfen, ob eine Sanierung oder ein Neubau wirtschaftlicher ist. Dabei ist die Energieeffizienz bzw. die energetische Sanierung besonders zu beachten.

Dennoch kann sich die „Katze im Sack“ lohnen: Denn Brownfields ermöglichen einen Zugang zu begehrten Lagen, in denen auf Grund von Umweltstandards und behördliche Vorgaben keine neuen Flächen erschlossen werden können. Da eine Sanierung bereits versiegelter Flächen dadurch nachhaltiger ist, steigt auch oft die Akzeptanz in der Kommune. Bereits ab 2024 könnten in Deutschland auf rund 5,5 Millionen Quadratmetern Brownfieldfläche Neubauprojekte entstehen.